En esta guía
En resumen: las rentas de un piso alquilado se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Restas a los ingresos los gastos deducibles (IBI, comunidad, intereses, reparaciones, seguros, amortización…) y, si el piso es vivienda habitual del inquilino, aplicas una reducción sobre el rendimiento neto positivo: del 50 % con carácter general en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 y del 60 % en los anteriores.
La declaración de un piso alquilado parece complicada la primera vez, pero sigue siempre la misma lógica. Esta guía explica cada paso con un ejemplo de cálculo. Revisa la normativa de tu caso en el manual de la Agencia Tributaria o con un asesor si tienes varios inmuebles o situaciones especiales.
La fórmula: de los ingresos al rendimiento reducido
Rendimiento neto = ingresos íntegros − gastos deducibles − amortización
Rendimiento neto reducido = rendimiento neto − reducción por alquiler de vivienda
- Ingresos íntegros: todas las rentas cobradas en el año más lo que pague el inquilino por cuenta del propietario (por ejemplo, si te paga la comunidad). La fianza no es un ingreso.
- Gastos deducibles: los necesarios para obtener esos ingresos, en proporción a los días alquilados. Lista completa en gastos deducibles de un piso alquilado.
- Amortización: el 3 % del mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, sin contar el valor del suelo.
Ejemplo de cálculo
Piso alquilado todo el año como vivienda habitual, contrato firmado en 2024, sin zona tensionada. Cifras de ejemplo:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Rentas cobradas (850 € × 12) | 10.200 € |
| IBI y tasa de basuras | −480 € |
| Comunidad de propietarios | −720 € |
| Seguro de hogar | −220 € |
| Intereses de la hipoteca | −1.100 € |
| Reparaciones (caldera) | −650 € |
| Amortización (3 % de 120.000 € de construcción) | −3.600 € |
| Rendimiento neto | 3.430 € |
| Reducción del 50 % | −1.715 € |
| Rendimiento neto reducido que tributa | 1.715 € |
Ese rendimiento se suma a tu base imponible general y tributa a tu tipo marginal del IRPF. En el ejemplo, de 10.200 € cobrados solo tributan 1.715 €.
La reducción por alquiler de vivienda
El artículo 23.2 de la Ley del IRPF permite reducir el rendimiento neto positivo de los alquileres destinados a vivienda habitual del inquilino. Desde la Ley 12/2023, para contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023, la reducción es del 50 % con carácter general y sube al 60 %, 70 % o 90 % en casos concretos (obras de rehabilitación, primeros alquileres a jóvenes en zona tensionada, bajadas de renta en zona tensionada). Los contratos anteriores mantienen el 60 %. Todos los porcentajes y requisitos en la reducción del alquiler en el IRPF.
El Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación) aprueba una nueva escala de reducciones, de hasta el 100 %, que premia mantener o bajar la renta y penaliza las subidas. Según la información publicada, se aplicaría a los contratos firmados desde el 2 de diciembre de 2026; los firmados hasta el 1 de diciembre mantendrían el régimen actual.
Paso a paso en Renta Web
- Reúne los datos: referencia catastral, NIF del inquilino, fecha del contrato, rentas cobradas y facturas de gastos.
- Entra en el apartado de inmuebles y marca el uso «arrendamiento» con los días correspondientes.
- Introduce ingresos y gastos en sus casillas. Los gastos de reparación y los intereses juntos no pueden superar los ingresos; el exceso se aplica en los cuatro años siguientes.
- Calcula la amortización con el valor de construcción. Renta Web la calcula si le das el coste de adquisición y el porcentaje de construcción.
- Marca la reducción que te corresponda según la fecha del contrato y el supuesto.
- Declara los días vacíos como imputación de rentas si el piso estuvo sin alquilar.
Errores frecuentes que salen caros
- Deducir mejoras como reparaciones. La mejora se amortiza, no se deduce de golpe.
- Olvidar la amortización. Es el gasto más grande y no requiere ningún pago en el año.
- Aplicar la reducción a un alquiler de temporada o turístico. Solo vale para vivienda habitual.
- No declarar y esperar. La reducción se pierde sobre lo que regularice Hacienda.
- Alquilar a un familiar por debajo de mercado. Se aplica un rendimiento mínimo y no se pueden generar pérdidas. Lo explicamos con ejemplos en alquilar o ceder un piso a un familiar.
Las deducciones del inquilino son otras: la estatal por alquiler de vivienda habitual (solo para contratos anteriores a 2015, más la nueva del decreto de octubre de 2026 si se convalida) y las de cada comunidad autónoma. Las explicamos en la deducción por alquiler en la Renta y en la guía de ayudas al alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Dónde se declara el alquiler en la renta?
En el apartado de rendimientos del capital inmobiliario de la declaración (modelo 100), dentro del inmueble arrendado. Se identifican la referencia catastral, los días alquilados, el NIF del inquilino, los ingresos y los gastos. Renta Web arrastra muchos de esos datos si ya declaraste el inmueble el año anterior.
¿Qué pasa si el piso estuvo vacío parte del año?
Por los días en que estuvo vacío (y no era tu vivienda habitual) se imputa una renta inmobiliaria, normalmente el 2 % del valor catastral (o el 1,1 % si el valor catastral se revisó en los últimos diez años), en proporción a esos días. Los gastos solo se deducen por los días en que estuvo alquilado o a disposición del alquiler.
¿La reducción por alquiler se aplica a los pisos de temporada?
No. La reducción del artículo 23.2 de la Ley del IRPF solo se aplica a los arrendamientos de vivienda habitual del inquilino. Los alquileres de temporada o turísticos tributan sin esa reducción.
¿Puedo deducir la reforma de la cocina?
Depende. Lo que repara o conserva (sustituir una caldera averiada, pintar, arreglar humedades) es gasto deducible del año, con el límite de los ingresos. Lo que amplía o mejora (una cocina nueva más completa que la anterior) es una mejora que se amortiza, normalmente al 3 % anual.
¿Qué pasa si no declaro el alquiler?
Hacienda puede detectarlo cruzando datos, como los depósitos de fianza, los suministros o las deducciones que aplican los inquilinos. Si lo detecta, exigirá la cuota con intereses y una sanción, y además perderás la reducción por alquiler, que solo se aplica a lo declarado en tu autoliquidación. Si regularizas antes de que te requieran, hay recargos en lugar de sanción.
Normativa y fuentes consultadas