En esta guía
En resumen: como inquilino de vivienda habitual tienes derecho a quedarte al menos cinco años (siete si el propietario es una empresa), a que el propietario haga las reparaciones necesarias, a la intimidad de tu casa y a que el contrato se respete si venden el piso. A cambio, debes pagar la renta, cuidar la vivienda y no hacer obras ni subarrendar sin permiso.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es una ley protectora: en el alquiler de vivienda habitual, lo que el contrato diga en contra de tus derechos mínimos no vale (artículo 6). Esta guía resume esos derechos y las obligaciones que asumes, y te lleva a la guía concreta de cada problema.
Tus derechos principales
| Derecho | Qué significa | Artículo |
|---|---|---|
| Estabilidad | Prórrogas anuales obligatorias hasta 5 años (7 si el propietario es persona jurídica) y prórroga tácita de hasta 3 más | 9 y 10 LAU |
| Irte antes | Desistir tras 6 meses avisando con 30 días | 11 LAU |
| Vivienda habitable | El propietario paga las reparaciones necesarias, salvo daños que causes tú | 21 LAU |
| Intimidad | Nadie puede entrar sin tu permiso, tampoco el propietario | 18.2 Constitución |
| Renta previsible | Solo sube si el contrato lo prevé, una vez al año y con límite | 18 LAU |
| Fianza limitada | Una mensualidad más, como máximo, dos de garantía adicional | 36 LAU |
| Venta del piso | El comprador respeta tu contrato; puedes tener tanteo y retracto | 14 y 25 LAU |
| Subrogación | Tu pareja o familiares pueden seguir con el contrato si falleces o en caso de divorcio | 15 y 16 LAU |
| Accesibilidad | Obras de adaptación si convives con una persona con discapacidad o mayor de 70 años | 24 LAU |
Reparaciones: quién paga qué
El propietario debe hacer, sin subir la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea culpa del inquilino (artículo 21.1 LAU). Al inquilino le corresponden las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario (artículo 21.4): cambiar una bombilla, un grifo que gotea por la junta, la goma de la lavadora.
Tienes que avisar al propietario de cualquier avería en cuanto la detectes. Si es urgente para evitar un daño inminente, puedes repararla tú y reclamar el coste. Tienes la tabla completa en quién paga las reparaciones en un piso de alquiler.
Con el Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pendiente de convalidación), si pides por escrito una reparación que afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el propietario tiene 15 días naturales para responder. Si no contesta o se niega sin motivo, puedes hacer la reparación y descontar su coste de las rentas siguientes.
Tu casa es tu domicilio
Desde que firmas, la vivienda es tu domicilio y está protegida por el artículo 18.2 de la Constitución. El propietario no puede entrar sin tu consentimiento, aunque tenga llaves, ni cambiar la cerradura, ni cortar los suministros para presionarte. Si necesita entrar para una reparación o para enseñar el piso, debe pedírtelo y acordar el momento. Lo explicamos en ¿puede el casero entrar en el piso sin permiso?
Gastos: qué te pueden cobrar
- Suministros con contador propio (luz, agua, gas, internet): los pagas tú.
- Comunidad de propietarios: la paga el propietario salvo pacto escrito con el importe anual.
- IBI: lo paga el propietario; en contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026 podía pactarse lo contrario.
- Agencia inmobiliaria y formalización del contrato: siempre el propietario.
Detalle y ejemplos en quién paga la comunidad y el IBI.
Tus obligaciones
- Pagar la renta en plazo y la forma pactada. El impago es la primera causa de desahucio.
- Pagar la fianza y los gastos que se hayan pactado.
- Cuidar la vivienda y hacer las pequeñas reparaciones de uso.
- Avisar de las averías en cuanto aparezcan.
- No hacer obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin consentimiento escrito (artículo 23).
- No ceder ni subarrendar sin consentimiento escrito (artículo 8).
- Respetar la convivencia: actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas son causa de resolución (artículo 27).
Cuándo puede terminar el contrato el propietario
Fuera del vencimiento, solo puede resolverlo por las causas del artículo 27 LAU (impago, daños dolosos, obras o subarriendo no consentidos, actividades molestas) o porque necesita la vivienda para sí, para familiares de primer grado o para su excónyuge tras una separación o divorcio, si el contrato lo recoge, ha pasado el primer año y lo avisa con dos meses de antelación (artículo 9.3). Incluso entonces, si no te vas, solo un juez puede ordenar el desalojo.
Guarda todo por escrito: contrato, recibos, inventario, correos y burofaxes. En caso de conflicto, la oficina municipal de vivienda y las asociaciones de inquilinos y consumidores pueden orientarte gratis o a bajo coste.
Preguntas frecuentes
¿Puede el propietario echarme antes de que acabe el contrato?
Solo por las causas de la ley: impago, no pagar la fianza, subarrendar sin permiso, daños dolosos, obras no consentidas, actividades molestas o ilícitas (artículo 27 de la LAU), o porque necesita la vivienda para él o familiares cercanos si el contrato lo prevé y ha pasado el primer año (artículo 9.3). Y en todo caso, si no te vas voluntariamente, necesita una sentencia judicial.
¿Pueden prohibirme tener mascotas en un piso de alquiler?
Sí. La LAU no regula las mascotas, así que vale lo que diga el contrato. Si no dice nada, en principio puedes tenerlas, respondiendo de los daños que causen y respetando las normas de la comunidad. Lo detallamos en mascotas en un piso de alquiler.
¿Qué pasa con mi contrato si venden el piso?
El comprador se subroga en el contrato: tiene que respetarlo durante los primeros cinco años (siete si el anterior propietario era una empresa), aunque no estuviera inscrito en el Registro (artículo 14 de la LAU). Además puedes tener derecho de tanteo y retracto (artículo 25).
¿Puedo empadronarme en un piso de alquiler sin permiso del casero?
Empadronarse es un derecho y una obligación de quien vive en un municipio, y el ayuntamiento lo tramita con tu contrato de alquiler. No hace falta la autorización expresa del propietario para inscribirte en tu vivienda habitual, aunque algunos ayuntamientos piden documentación adicional. Paso a paso en empadronarse en un piso de alquiler.
¿Puedo subarrendar una habitación?
Solo con consentimiento escrito del propietario y de forma parcial (artículo 8 de la LAU). El precio del subarriendo no puede superar el que pagas tú por la parte subarrendada. Subarrendar sin permiso es causa de resolución del contrato. Ver subarrendar una habitación.
Normativa y fuentes consultadas