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Respuesta rápida: si muere el inquilino, su cónyuge o pareja conviviente y, en su defecto, otros familiares que vivieran con él pueden quedarse con el mismo contrato comunicándolo por escrito al propietario en tres meses (artículo 16 de la LAU). Tras un divorcio, el cónyuge al que se atribuye la vivienda sigue en ella avisando en dos meses (artículo 15). Si muere el propietario, el contrato continúa con sus herederos.
Subrogarse significa ocupar el lugar de otra persona en el contrato, con sus mismos derechos y obligaciones: misma renta, mismo plazo, mismas condiciones. Es lo que permite a una familia no perder su casa cuando fallece quien firmó el contrato o cuando una pareja se separa. Te explicamos cada caso, los plazos y cómo comunicarlo. El caso de la venta del piso lo tratamos aparte en qué pasa si venden el piso alquilado.
Fallecimiento del inquilino: quién puede subrogarse
El artículo 16 de la LAU fija un orden de prelación. Solo entra el siguiente si no hay nadie en el grupo anterior o renuncia:
- Cónyuge que conviviera habitualmente con el inquilino.
- Pareja de hecho que conviviera con él de forma estable al menos los dos años anteriores (no se exige ese plazo si tenían hijos en común).
- Descendientes sujetos a su patria potestad o tutela, o que hubieran convivido con él los dos años anteriores.
- Ascendientes que hubieran convivido con él los dos años anteriores.
- Hermanos en la misma situación.
- Otros parientes hasta el tercer grado con una discapacidad igual o superior al 65 % que hubieran convivido con él los dos años anteriores.
Si hay varias personas con el mismo derecho, se prefiere al que tenga discapacidad; después, al ascendiente de más edad; luego, al descendiente de menor edad; y, entre hermanos, al de doble vínculo.
Plazo y forma: tres meses y por escrito
Para subrogarse hay que comunicar al propietario por escrito, en los tres meses siguientes al fallecimiento:
- El fallecimiento, con una copia del certificado de defunción.
- La identidad de quien se subroga.
- Su parentesco o relación con el fallecido.
- Un principio de prueba de que cumple los requisitos de convivencia (por ejemplo, el certificado de empadronamiento histórico).
Si nadie lo comunica en plazo, el contrato se extingue. Además, quienes podían subrogarse responden solidariamente de la renta de esos tres meses.
No esperes al último día: el plazo corre desde el fallecimiento, en un momento muy duro. Un burofax o un correo con acuse, con el modelo de abajo, basta para conservar el derecho.
¿Se puede pactar que no haya subrogación?
En los contratos de más de cinco años (siete si el propietario es empresa), las partes pueden pactar que no haya subrogación si el inquilino muere después de ese periodo. En los primeros cinco o siete años, el derecho no se puede excluir. Desde 2019 (Real Decreto-ley 7/2019), esa renuncia no se puede pactar cuando las personas con derecho a subrogarse están en situación de especial vulnerabilidad y hay menores, personas con discapacidad o mayores de 65 años.
Separación o divorcio
| Situación | Qué pasa |
|---|---|
| El contrato está a tu nombre y te quedas tú | Nada cambia |
| El contrato está a nombre de tu expareja y el convenio o la sentencia te atribuyen el uso de la vivienda | Puedes seguir y pasas a ser el inquilino. Comunícalo al propietario en dos meses desde la notificación, con copia de la resolución |
| Ambos firmasteis el contrato | Seguís siendo los dos inquilinos frente al propietario hasta que se modifique el contrato; conviene pactar con él quién queda |
| Pareja de hecho que se separa | La ley prevé la misma solución si la vivienda se atribuye judicialmente; si no, depende de quién firmó |
Artículo 15 de la LAU. El cónyuge que se queda asume también la obligación de pagar la renta. Si el contrato era de los dos, el que se va sigue respondiendo de las deudas hasta que el propietario acepte su salida.
Abandono de la vivienda por el inquilino
Si el inquilino se va sin avisar y deja en la vivienda a su cónyuge, pareja o hijos, estos pueden continuar con el contrato. El propietario puede requerir al cónyuge o pareja que diga si quiere seguir; tiene un mes para contestar. Si no responde, el contrato se extingue (artículo 12 de la LAU).
Fallecimiento del propietario
- El contrato no se extingue: los herederos se subrogan en la posición del propietario.
- Sigue pagando la renta como siempre. Si los herederos no se identifican o no sabes a quién pagar, puedes consignar la renta en el juzgado para evitar el impago.
- Los herederos deben devolverte la fianza al terminar el contrato, igual que el propietario original.
- Si los herederos venden la vivienda, se aplican las reglas de la venta del piso alquilado.
Modelo de comunicación de subrogación por fallecimiento
Si eres propietario y recibes una comunicación de subrogación, comprueba que cumple los requisitos (parentesco, convivencia, plazo). Si dudas, contesta por escrito pidiendo la documentación que falte. El contrato sigue con las mismas condiciones: no puedes cambiar la renta por la subrogación.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa con el contrato de alquiler si muere el inquilino?
Pueden subrogarse, por este orden, el cónyuge o la pareja de hecho que convivía con él, sus descendientes, ascendientes y hermanos que convivieran con él en los términos de la ley, y otros familiares con discapacidad. Deben comunicarlo por escrito al propietario en tres meses (artículo 16 de la LAU). Si nadie se subroga, el contrato se extingue.
¿Y si muere el propietario?
El contrato sigue igual. Los herederos ocupan el lugar del propietario con los mismos derechos y obligaciones. Sigue pagando la renta; si no sabes a quién, pide a los herederos que se identifiquen o consigna el pago en el juzgado.
Me divorcio y el contrato está a nombre de mi expareja, ¿puedo quedarme?
Sí, si el convenio regulador o la sentencia te atribuyen el uso de la vivienda. Tienes que comunicarlo al propietario en dos meses desde que se te notifique la resolución, con una copia (artículo 15 de la LAU). Pasarás a ser el inquilino.
¿Puede el propietario subir la renta al nuevo inquilino subrogado?
No. La subrogación mantiene el mismo contrato, con la misma renta, duración y condiciones. Solo se aplican las actualizaciones anuales pactadas, dentro de los límites legales.
Normativa y fuentes consultadas