Alquiler sin contrato escrito: ¿es legal y qué derechos tienes?

Respuesta rápida: sí, un alquiler de palabra es válido y se rige por la LAU igual que uno escrito. Si no se puede probar la duración pactada, se entiende que es de un año, prorrogable hasta cinco (siete si el propietario es empresa). Cualquiera de las partes puede exigir que se ponga por escrito (artículo 37 de la LAU).

Alquilar sin contrato es más habitual de lo que parece: entre familiares, conocidos o con propietarios que prefieren no dejar rastro. Es legal, pero deja a las dos partes en una situación más frágil cuando surge un problema. Te explicamos qué derechos tienes, cómo probar el alquiler y por qué conviene formalizarlo cuanto antes. Si vas a firmar uno, revisa la guía del contrato de alquiler.

Por qué un contrato verbal es válido

En España rige la libertad de forma: los contratos obligan sea cual sea la forma en que se celebren, siempre que haya consentimiento, objeto y causa (artículos 1254 y 1278 del Código Civil). La LAU no exige que el alquiler sea escrito, pero sí permite que cualquiera de las partes obligue a la otra a formalizarlo (artículo 37).

Artículo 37 LAU: «Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.» El contrato debe recoger la identidad de las partes, la vivienda, la duración, la renta y las demás cláusulas pactadas.

Qué reglas se aplican sin contrato escrito

Dos consecuencias importantes: sin acuerdo escrito, no hay actualización anual de la renta (la LAU solo la permite si se pacta expresamente) y la comunidad no se puede repercutir (exige pacto escrito con el importe anual). Más en quién paga la comunidad y el IBI.

Cómo probar que existe el alquiler

El problema del contrato verbal no es su validez, sino la prueba. Guarda todo esto:

1. Transferencias bancarias mensuales al propietario, con un concepto claro («alquiler octubre calle X»).
2. Mensajes y correos donde se hable de la renta, las llaves o las reparaciones.
3. Recibos firmados si pagas en efectivo (evítalo).
4. Empadronamiento en la vivienda: ver empadronarse en un piso de alquiler.
5. Suministros a tu nombre o facturas con esa dirección.
6. Testigos: vecinos, portero o personas que estuvieran presentes al acordar el alquiler.

Si pagas en efectivo y sin recibo, empieza a pagar por transferencia ya. Un año de transferencias vale más que cualquier testigo.

Riesgos para el inquilino

• Dificultad para demostrar la duración o las condiciones pactadas.
• Problemas para empadronarte o pedir ayudas como el Bono Alquiler Joven, que exigen contrato.
• No poder aplicar la deducción del inquilino en la Renta en algunas comunidades.
• Discusiones sobre la fianza si no hay inventario ni recibo.

Riesgos para el propietario

• Sin pacto escrito, no puede actualizar la renta ni repercutir la comunidad.
• El inquilino puede quedarse hasta cinco años (o siete) aunque se pactara de palabra algo más corto, si no se prueba.
• En caso de impago, el desahucio exige probar el alquiler y la renta; sin contrato, se complica.
• No cobrar por banco y no declarar el alquiler expone a sanciones de Hacienda: la Agencia Tributaria cruza datos de padrón, suministros y depósitos de fianza.

Si tienes un alquiler de palabra, formalízalo: redacta un contrato con las condiciones reales, deposita la fianza en tu comunidad (ver dónde se deposita la fianza) y declara los ingresos. Es la única forma de aplicar la reducción del alquiler en el IRPF sin riesgos.

Cómo exigir que se ponga por escrito

1. Pídelo por escrito a la otra parte, citando el artículo 37 de la LAU, con una propuesta de contrato que recoja lo que ya se está cumpliendo (renta, fecha de inicio).
2. Mantén las condiciones: formalizar no significa renegociar. La fecha de inicio debe ser la real.
3. Si se niega, puedes reclamarlo judicialmente, aunque en la práctica suele bastar con las pruebas del alquiler para defender tus derechos.

Preguntas frecuentes