Decreto de vivienda de octubre de 2026: qué cambia en el alquiler

Respuesta rápida: el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, limita al 2 % la actualización de la renta hasta finales de 2027 si no hay nuevo acuerdo, permite al inquilino pedir una prórroga de hasta dos años, impide repercutir el IBI en los nuevos contratos y endurece el alquiler de temporada. Está pendiente de convalidación: si no se convalida, decae.

2026 ha sido un año de idas y venidas en la normativa del alquiler: un primer decreto en marzo que el Congreso tumbó en abril, otros dos que decayeron el 2 de octubre y, el 7 de octubre, dos nuevos decretos-leyes. Esta guía resume qué está en vigor hoy, a quién afecta y qué puede pasar. La actualizaremos en cuanto haya votación.

Situación a 20 de octubre de 2026

Con las Cortes disueltas por las elecciones generales del 29 de noviembre de 2026, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, en el plazo de 30 días desde la promulgación del decreto. Hasta entonces, las medidas del Real Decreto-ley 29/2026 se aplican. A 25 de octubre, la votación está prevista para mediados de noviembre (se ha hablado del 12 de noviembre), un día después de la huelga general por la vivienda.

Subida del alquiler: tope del 2 %

Para las actualizaciones anuales de renta que tocan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:

• Si la renta actual supera el índice de precios de referencia de la vivienda, no puede subir.
• En el resto de casos, la subida es la que pacten de nuevo las partes y, sin nuevo acuerdo, como máximo el 2 %.
• El IRAV pasa a ser el techo de cualquier actualización, también en los contratos anteriores a mayo de 2023.

Cómo aplicarlo a tu contrato, en la guía de la subida del alquiler y en el IRAV. Haz la cuenta con la calculadora.

Prórroga extraordinaria de hasta dos años

• Para quién: contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuyo periodo de prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028.
• Requisitos: lo pide el inquilino, que debe estar al corriente de pago.
• Efecto: prórrogas anuales, hasta dos años más, en las mismas condiciones.
• Cuándo puede negarse el propietario: si se pactan otras condiciones o un nuevo contrato, si necesita la vivienda para él o sus familiares (artículo 9.3 LAU) o si se renueva con una renta al menos un 5 % inferior.
• Zonas tensionadas: si corresponde la prórroga de hasta tres años de zona tensionada, se aplica esa y no se suman.

Cómo pedirla, con modelo de carta, en la prórroga extraordinaria del alquiler. Más sobre plazos en la duración del contrato de alquiler.

Cambios en los contratos firmados desde el 8 de octubre

Fuentes: texto del Real Decreto-ley 29/2026 en el BOE y resumen de la OCU. Algunos detalles pueden precisarse con el texto consolidado y con la interpretación de los tribunales.

Desahucios de hogares vulnerables

El decreto amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de determinados lanzamientos de hogares vulnerables sin alternativa habitacional. La Administración dispone de dos meses para ofrecer una alternativa o pagar la deuda; si no lo hace, asume la deuda mientras dure la vulnerabilidad. Cuando el demandante es una persona física con pocas viviendas, el juez debe ponderar también su situación. Más en qué hacer si el inquilino no paga.

Medidas fiscales

• Propietarios: nueva escala de reducción del rendimiento neto del alquiler en el IRPF, de hasta el 100 %, para contratos firmados desde el 2 de diciembre de 2026. Premia mantener o bajar la renta y reduce la ventaja si se sube. Ver la reducción del alquiler en el IRPF.
• Inquilinos: nueva deducción estatal del 10 % del alquiler de la vivienda habitual para bases imponibles inferiores a 33.007,20 €. Ver ayudas al alquiler.
• IVA: tipo del 10 % en obras de renovación de viviendas alquiladas como vivienda habitual desde el 1 de diciembre de 2026.

Qué hacer ahora

Si tu contrato vence antes de 2029 y quieres quedarte, pide ya la prórroga extraordinaria por escrito (burofax o correo con acuse). Si te llega una actualización de renta, comprueba que no supera el 2 % o que no te corresponde el 0 %.

Revisa las actualizaciones de renta que tengas pendientes hasta finales de 2027, adapta tu modelo de contrato para los nuevos alquileres (IBI, garantías, desistimiento, documento de fin de contrato) y espera a la convalidación antes de tomar decisiones irreversibles.

Preguntas frecuentes