En esta guía
Respuesta rápida: el IRAV es el índice que publica el INE cada mes para actualizar los alquileres de vivienda. Desde 2025 es el límite de la subida anual en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, y con el decreto de octubre de 2026 pasa a ser el techo en todos los contratos de vivienda. Durante 2026 se ha movido en torno al 2,4-2,5 %.
Hasta 2022 casi todos los contratos se actualizaban con el IPC. La subida de precios de 2022 llevó primero a un tope temporal del 2 % y del 3 %, y después la Ley 12/2023 encargó al INE un índice propio, más estable. Esta guía explica qué es, cuándo se aplica y cómo usarlo. Para el cálculo completo de tu subida, ve a la guía de la subida del alquiler.
Qué es el IRAV y quién lo publica
La disposición final sexta de la Ley 12/2023 encargó al Instituto Nacional de Estadística definir un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, con el objetivo de evitar subidas desproporcionadas. El INE lo publica mensualmente desde finales de 2024 y lo usa como límite el resto de la normativa desde 2025.
Está diseñado para ser menos volátil que el IPC: en los meses en que el IPC general ha superado el 3 %, el IRAV se ha quedado alrededor del 2,4-2,5 %. Puedes consultar el último dato en la web del INE, buscando «IRAV».
A qué contratos se aplica
| Tipo de contrato | Índice para la actualización anual |
|---|---|
| Vivienda habitual firmado desde el 26/5/2023 con cláusula de actualización | El pactado, sin superar el IRAV |
| Vivienda habitual firmado antes del 26/5/2023 | El pactado (normalmente IPC); con el RDL 29/2026, con el IRAV como techo |
| Cualquier contrato de vivienda, actualización entre 8/10/2026 y 31/12/2027 | Además, tope del 2 % sin nuevo acuerdo y 0 % si la renta supera el índice de referencia |
| Contratos sucesivos de temporada sobre la misma vivienda (desde el 8/10/2026) | La subida entre un contrato y el siguiente no puede superar el IRAV |
| Sin cláusula de actualización | No hay actualización |
Situación a 20 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 está pendiente de convalidación.
Cómo calcular la nueva renta con el IRAV
- Mira la fecha de aniversario de tu contrato: es cuando toca la actualización.
- Busca el último IRAV publicado en esa fecha (o el mes que fije tu contrato).
- Compáralo con el índice pactado y, si aplica, con el tope del 2 %: se usa el menor.
- Multiplica: renta actual × (1 + porcentaje/100).
- Comunica la actualización por escrito: solo se cobra desde el mes siguiente a la notificación.
Ejemplo: renta de 1.000 €, IRAV del 2,5 %, contrato de 2024 actualizado en noviembre de 2026 sin nuevo pacto. Como rige el tope del 2 %: 1.000 × 1,02 = 1.020 €.
Puedes hacer la cuenta con tu dato en la calculadora de la subida del alquiler.
Historia rápida de los límites
- 2022-2023: tope temporal del 2 % a la actualización por la inflación (Real Decreto-ley 6/2022 y prórrogas).
- 2024: tope del 3 %.
- Desde 2025: el IRAV del INE como referencia.
- Marzo-abril de 2026: un decreto fijó un tope del 2 % que el Congreso no convalidó.
- Desde el 8 de octubre de 2026: el Real Decreto-ley 29/2026 vuelve a fijar el tope del 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027 y el IRAV como techo general. Lo resumimos en la guía del decreto de octubre de 2026.
No apliques el IPC por costumbre: comprueba la fecha del contrato, el índice pactado, el IRAV y el tope vigente, y usa el menor. Envía la actualización por escrito con el índice, el mes y el cálculo; sin esa comunicación no puedes cobrarla.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa IRAV?
Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda. Lo elabora y publica el INE por encargo de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.
¿El IRAV se aplica a mi contrato de 2021?
Si tu contrato es anterior al 26 de mayo de 2023, en principio se actualiza con el índice pactado (normalmente el IPC). El Real Decreto-ley 29/2026 establece que el IRAV sea el techo de cualquier actualización también en esos contratos, mientras esté en vigor. Y para las actualizaciones hasta el 31 de diciembre de 2027 se aplica además el tope del 2 % si no hay nuevo acuerdo.
¿Qué IRAV tengo que usar, el del mes en que firmé o el último?
El último publicado en la fecha de la actualización, salvo que el contrato diga otra cosa (por ejemplo, el dato de dos meses antes de cada aniversario). El INE publica un dato nuevo cada mes; comprueba en su web a qué mes corresponde el último publicado.
¿El IRAV puede bajar el alquiler?
Si el índice pactado fuera negativo, la renta se actualizaría a la baja. En la práctica, el IRAV se ha mantenido en valores positivos y por debajo del IPC desde su creación.
Normativa y fuentes consultadas