En esta guía
Respuesta rápida: una zona de mercado residencial tensionado es un municipio o barrio donde la comunidad autónoma ha declarado que el alquiler es inasequible. Allí, la renta de un contrato nuevo no puede superar con carácter general la del anterior, los inquilinos pueden pedir hasta tres años de prórroga extraordinaria y los propietarios que bajan la renta tienen más ventajas fiscales. A finales de julio de 2026 había 317 municipios declarados.
Las zonas tensionadas son la herramienta de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda para frenar los precios del alquiler. No se aplican en toda España, solo donde la comunidad autónoma las declara, por eso es importante saber si tu vivienda está en una. Consulta también la guía de la subida del alquiler.
Cuándo se declara una zona tensionada
Según el artículo 18 de la Ley 12/2023, una zona puede declararse tensionada si se cumple alguno de estos criterios:
- Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios de los hogares de la zona.
- Que el precio de compra o de alquiler haya crecido en los cinco años anteriores al menos tres puntos por encima del IPC de la comunidad autónoma.
La declaración dura tres años y puede prorrogarse año a año.
Dónde hay zonas tensionadas
Cataluña fue la primera comunidad en declararlas, en 2024, con más de un centenar de municipios. Después se han sumado otras comunidades como el País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias. Según el Ministerio de Vivienda, con la última ampliación publicada en el BOE el 29 de julio de 2026 (que incluyó Gijón, Avilés, Llanes, Gozón y Cabrales en Asturias, Santiago de Compostela y Basauri), el total llegó a 317 municipios.
La lista cambia cada trimestre. Comprueba tu municipio en el buscador oficial del Ministerio de Vivienda (enlace en las fuentes).
Qué cambia si tu vivienda está en zona tensionada
| Medida | Qué supone | Norma |
|---|---|---|
| Límite a la renta de nuevos contratos | No superar la última renta del contrato anterior en los últimos cinco años, actualizada, salvo excepciones | Artículo 17.6 LAU |
| Grandes tenedores | No superar el índice estatal de precios de referencia | Artículo 17.7 LAU |
| Gastos | No se pueden repercutir gastos que no se repercutieran en el contrato anterior | Artículo 17.6 LAU |
| Prórroga extraordinaria | Hasta tres años más, a petición del inquilino, al terminar el contrato | Artículo 10.3 LAU |
| IRPF del propietario | Reducción del 90 % si baja la renta más de un 5 % al firmar un nuevo contrato, o del 70 % si alquila por primera vez a jóvenes de 18 a 35 años | Artículo 23.2 LIRPF |
| Concepto de gran tenedor | La comunidad puede rebajarlo a quien tenga cinco o más viviendas en la zona | Artículo 3 Ley 12/2023 |
Excepciones al límite de renta
En una zona tensionada, el propietario particular puede subir la renta de un nuevo contrato hasta un 10 % por encima de la anterior (actualizada) en algunos casos, como:
- Obras de rehabilitación o mejora de la eficiencia energética o la accesibilidad terminadas en los dos años anteriores, con los requisitos de ahorro o de importe que fija la ley.
- Contratos de diez o más años, o con derecho del inquilino a prorrogarlo hasta diez años.
Si no hubo contrato en los últimos cinco años, el límite del artículo 17.6 no se aplica, salvo para grandes tenedores.
Si te ofrecen un contrato en zona tensionada, pide la renta del contrato anterior: el propietario debe informar de ella. Si la nueva renta la supera sin una excepción que lo justifique, el exceso puede reclamarse.
Antes de anunciar, mira si tu municipio está declarado y localiza la renta del último contrato. Y valora la reducción del 90 % en el IRPF si bajas la renta más de un 5 % con un nuevo inquilino: puede compensar la bajada. Lo calculamos en la reducción del alquiler en el IRPF.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si mi municipio es zona tensionada?
El Ministerio de Vivienda tiene un buscador de zonas de mercado residencial tensionado en su web, y publica trimestralmente en el BOE la relación de zonas declaradas. También puedes consultarlo en la web de vivienda de tu comunidad autónoma.
¿Quién declara una zona tensionada?
La comunidad autónoma, a propuesta propia o de los ayuntamientos, con una memoria que justifique que se cumple alguno de los criterios de la Ley 12/2023. Después el Ministerio la incluye en su relación oficial.
¿Cuánto dura una declaración de zona tensionada?
Tres años, prorrogables anualmente si se mantienen las circunstancias que la justificaron.
¿Puedo subir la renta al cambiar de inquilino en una zona tensionada?
Con carácter general no por encima de la última renta del contrato anterior, actualizada. Hay excepciones limitadas, por ejemplo si hiciste obras de rehabilitación o mejora en los dos años anteriores, o si firmas un contrato de al menos diez años. Si eres gran tenedor, el tope es el índice de referencia de precios.
Normativa y fuentes consultadas
- Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, artículo 18 (BOE)
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículos 10.3 y 17 (BOE)
- Ministerio de Vivienda: consultar zonas de mercado residencial tensionado
- BOE: relación de zonas tensionadas declaradas en el primer trimestre de 2026
- idealista/news: siete nuevos municipios y 317 en total (29/07/2026)