En esta guía
Respuesta rápida: el propietario paga todas las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable, sin subir la renta (artículo 21.1 de la LAU). El inquilino paga las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario (artículo 21.4) y cualquier daño que cause él o quienes viven con él.
«Se ha roto el termo, ¿quién lo paga?» Es la pregunta que más conflictos genera durante un alquiler. La regla tiene dos partes: si es necesario para vivir en condiciones y se ha estropeado por el tiempo, lo paga el propietario; si es un arreglo menor del día a día o lo has roto tú, lo pagas tú. Esta tabla aplica la regla a las averías más comunes. Repasa el resto de tus derechos en la guía de derechos del inquilino.
Tabla: quién paga cada avería
| Avería | Por desgaste o antigüedad | Por mal uso del inquilino |
|---|---|---|
| Caldera averiada o que hay que sustituir | Propietario | Inquilino |
| Termo eléctrico que deja de calentar | Propietario | Inquilino |
| Revisión periódica de la caldera de gas | Según contrato; sin pacto, suele asumirla el inquilino como mantenimiento de uso | |
| Frigorífico, lavadora u horno incluidos en el alquiler | Propietario | Inquilino |
| Goma de la lavadora, filtro, bombilla del horno | Inquilino (pequeña reparación) | |
| Fuga en tubería empotrada | Propietario | Inquilino si la provocó |
| Grifo que gotea por la junta | Inquilino (pequeña reparación) | |
| Grifo o mezclador que hay que sustituir por antigüedad | Propietario | Inquilino |
| Atasco de desagüe por el uso | Inquilino | |
| Atasco por la bajante o instalación general | Propietario o comunidad | — |
| Cinta o recogedor de persiana | Inquilino (pequeña reparación) | |
| Persiana caída o motor estropeado | Propietario | Inquilino |
| Cerradura que se rompe por el uso | Propietario | Inquilino si perdió o forzó llaves |
| Instalación eléctrica (cuadro, cableado) | Propietario | Inquilino si la sobrecargó o manipuló |
| Enchufe o interruptor suelto | Inquilino (pequeña reparación) | |
| Humedades por filtraciones o defectos del edificio | Propietario (o comunidad) | — |
| Moho por falta de ventilación | Discutible: depende de la causa | Inquilino |
| Aire acondicionado incluido en el alquiler | Propietario | Inquilino |
| Cristal roto | Propietario si es por defecto | Inquilino |
| Plagas (termitas, cucarachas del edificio) | Propietario o comunidad | Inquilino si se deben a falta de higiene |
Tabla orientativa basada en el artículo 21 de la LAU. El contrato puede repartir el mantenimiento ordinario, pero no puede trasladar al inquilino las reparaciones necesarias para la habitabilidad.
Qué dice exactamente la ley
- Artículo 21.1: el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario.
- Artículo 21.2: si una reparación no puede esperar, el inquilino debe soportarla aunque le moleste. Si dura más de 20 días, la renta se reduce en proporción a la parte de la vivienda de la que se ve privado.
- Artículo 21.3: el inquilino debe avisar de las averías cuanto antes y puede hacer las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir su importe al propietario.
- Artículo 21.4: las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario son del inquilino.
Qué hacer si el propietario no repara
- Avisa por escrito con fotos o vídeo y, si puedes, el diagnóstico de un técnico. Pide fecha de reparación.
- Si es urgente (fuga de agua, sin agua caliente en invierno, peligro eléctrico), repara y guarda la factura para reclamarla.
- Si no es urgente y no responde, envía un burofax recordando la obligación del artículo 21 y dando un plazo.
- Si sigue sin hacerlo, puedes reclamar judicialmente la reparación o una reducción de la renta, y en casos graves la resolución del contrato.
El Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pendiente de convalidación) añade un procedimiento: si pides por escrito una reparación que afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, con un presupuesto razonable, el propietario tiene 15 días naturales para aceptar, proponer otra solución o hacer la obra. Si no responde o se niega sin motivo, puedes ejecutarla y descontar su coste de las rentas siguientes. En la temporada, el plazo es de cinco días hábiles.
No dejes de pagar la renta por tu cuenta mientras discutes una reparación fuera de ese procedimiento: el propietario podría iniciar un desahucio por impago.
Revisar caldera, termo e instalación eléctrica antes de alquilar y contratar un seguro de hogar con asistencia reduce las llamadas de urgencia. Responde por escrito y rápido a cada aviso: con el decreto de octubre de 2026, el silencio puede acabar en una reparación que se descuenta de la renta.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la caldera en un piso de alquiler?
Si la caldera se avería por antigüedad o desgaste, la reparación o sustitución es del propietario, porque es necesaria para la habitabilidad. Al inquilino le corresponde el mantenimiento ordinario de uso, y las revisiones periódicas obligatorias se pactan; si no hay pacto, es habitual que las asuma quien usa la caldera. Si la avería es por mal uso del inquilino, la paga él.
¿Qué son las pequeñas reparaciones del inquilino?
Las que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda (artículo 21.4 de la LAU): cambiar bombillas, juntas o gomas, desatascar un desagüe por el uso, ajustar una cisterna, sustituir un mando o la cinta de una persiana. Son arreglos de poco importe ligados al uso diario.
¿Puedo descontar de la renta lo que pagué por una reparación?
Por regla general no sin acuerdo, salvo que sea una reparación urgente para evitar un daño inminente, que puedes hacer y reclamar después. En los casos del decreto de octubre de 2026, si el propietario no responde en 15 días naturales a una reparación de habitabilidad pedida por escrito, puedes hacerla y descontarla de las rentas siguientes.
¿Me pueden subir la renta por hacer una reparación?
No. El artículo 21.1 de la LAU obliga al propietario a hacer las reparaciones necesarias sin derecho a elevar la renta. Distinto son las obras de mejora, que tras los primeros cinco años pueden justificar una subida en las condiciones del artículo 19.
Normativa y fuentes consultadas