En esta guía
Respuesta rápida: el propietario puede descontar de la fianza las rentas o suministros pendientes y los daños causados por el inquilino más allá del uso normal, siempre que los pruebe y justifique su coste. No puede descontar el desgaste ordinario por el paso del tiempo ni averías por antigüedad.
El Código Civil obliga al inquilino a devolver la vivienda tal como la recibió, «salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable» (artículo 1561), y presume que la recibió en buen estado salvo prueba en contrario (artículo 1562). Por eso el inventario de entrada es tan importante. Esta guía separa lo que se puede descontar de lo que no, con ejemplos.
Tabla de descuentos habituales
| Situación | ¿Se puede descontar? | Por qué |
|---|---|---|
| Rentas impagadas | Sí | Es la función principal de la fianza |
| Facturas de suministros de tu periodo | Sí, si te correspondía pagarlas | Deuda derivada del contrato |
| Pintura envejecida tras años de uso | No | Desgaste ordinario |
| Paredes pintadas de otro color sin permiso, grafitis, manchas graves | Sí | Daño o modificación no autorizada |
| Algunos agujeros pequeños de cuadros | Normalmente no | Uso normal de una vivienda |
| Muchos agujeros grandes o anclajes pesados | Sí, el coste razonable de repararlos | Exceden el uso normal |
| Electrodoméstico que se estropea por antigüedad | No | Reparación a cargo del propietario (artículo 21 LAU) |
| Electrodoméstico roto por un golpe o mal uso | Sí | Daño imputable al inquilino |
| Suelo de parqué con desgaste normal | No | Paso del tiempo |
| Quemaduras, arañazos profundos, manchas de humedad por descuido | Sí | Daño por falta de cuidado |
| Muebles del inventario que faltan | Sí, su valor razonable | Pérdida imputable |
| Limpieza si dejas la casa sucia | Sí, el coste razonable | La vivienda debe devolverse como se recibió |
| Limpieza fija «por contrato» aunque la dejes limpia | Discutible | No responde a un daño real |
| Cerradura o llaves perdidas | Sí | Coste de reposición |
Las tres condiciones de un descuento válido
- El daño existe y no estaba al entrar. Lo prueba el propietario, con el inventario y fotos de salida.
- Es culpa del inquilino (o de quienes vivían o visitaban la casa), no del uso normal ni de una avería por antigüedad.
- El importe es razonable y está justificado con factura o presupuesto. No vale cambiar una encimera entera por una mancha que se puede reparar, ni cobrar a precio de nuevo un mueble de diez años.
Desgaste normal frente a daño
La frontera no siempre es clara. Los tribunales suelen tener en cuenta cuánto tiempo duró el alquiler (tras cinco años es normal que la pintura y los suelos se noten usados), el estado inicial documentado y si el deterioro es lo esperable en una vivienda habitada. Las pequeñas reparaciones por el uso (una bombilla, una junta) sí te corresponden durante el contrato, pero no justifican descontar una reforma al salir.
Cómo protegerte al salir
- Repara lo que hayas roto y tapa los agujeros antes de irte.
- Deja la vivienda limpia y vacía de tus cosas.
- Haz fotos y vídeo con fecha, habitación por habitación, comparables con las del inventario.
- Pide revisar la vivienda junto al propietario el día de la entrega de llaves y firmad un documento con su estado.
- Si te comunica descuentos, pide facturas y responde por escrito a lo que no aceptes.
En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación) obliga a firmar al terminar el contrato un documento sobre el estado de la vivienda. Es exactamente la prueba que más discusiones evita sobre la fianza.
Si pasa un mes sin devolución ni explicación, sigue los pasos de cómo reclamar la fianza con burofax.
Para descontar algo de la fianza necesitas el inventario de entrada, fotos de la salida y facturas o presupuestos. Comunica los descuentos por escrito y devuelve el resto dentro del mes siguiente a la entrega de llaves.
Preguntas frecuentes
¿Me pueden cobrar la pintura del piso al irme?
Solo si la has estropeado más allá del uso normal: manchas importantes, colores que pintaste sin permiso, dibujos o desconchones. El amarilleo o el desgaste de la pintura tras años de alquiler es desgaste ordinario y corre a cargo del propietario.
¿Pueden descontar los agujeros de los cuadros?
Unos pocos agujeros pequeños para colgar cuadros suelen considerarse uso normal de una vivienda. Si son muchos, grandes o has instalado estanterías pesadas sin permiso, el propietario puede descontar el coste razonable de taparlos. Taparlos y pintar la zona antes de irte evita discusiones.
¿Pueden cobrarme una limpieza profesional?
Solo si dejas la vivienda sucia de forma clara, en peor estado del que la recibiste. Una cláusula que cobre siempre una limpieza fija, se deje como se deje, es discutible porque convierte la fianza en un pago.
¿Puede el casero quedarse la fianza por facturas de luz pendientes?
Sí, si el contrato te obligaba a pagar ese suministro y quedan facturas de tu periodo. Lo correcto es que retenga solo el importe estimado de las facturas pendientes y te devuelva el resto, liquidando la diferencia cuando lleguen.
Normativa y fuentes consultadas