Alquiler de habitaciones: contrato, derechos y qué ley se aplica en 2026

Respuesta rápida: los contratos de habitación firmados antes del 8 de octubre de 2026 se rigen, según la mayoría de los tribunales, por lo pactado y el Código Civil, no por la LAU. Para los firmados desde esa fecha, el Real Decreto-ley 29/2026 los incluye en la LAU (como vivienda habitual o de temporada) y limita la suma de las rentas de las habitaciones a la renta del piso entero. El decreto está pendiente de convalidación.

Alquilar una habitación es la única opción para muchos estudiantes, jóvenes y trabajadores desplazados. Durante años ha sido una zona gris: menos protección que un alquiler de piso y mucha confusión sobre plazos y fianzas. Te explicamos qué ley se aplica a tu caso, qué cambió en octubre de 2026 y qué debe tener tu contrato. Para el contrato de vivienda completa, consulta la guía del contrato de alquiler.

Las reglas nuevas dependen del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación a mediados de noviembre. Si decae, los contratos nuevos volverían al régimen anterior.

Qué ley se aplica a tu contrato de habitación

El motivo del criterio anterior es que la LAU define el arrendamiento de vivienda sobre una «edificación habitable», y una habitación con cocina y baño compartidos no se consideraba una vivienda completa. El decreto de octubre de 2026 zanja la cuestión para los contratos nuevos incluyendo el arrendamiento parcial de habitaciones.

Duración y prórrogas

• Código Civil: la duración es la pactada. Si no se fijó, se entiende por meses cuando se paga una renta mensual, y cualquiera puede no renovar al final del periodo.
• LAU, vivienda habitual: se aplican las reglas de la duración del contrato (cinco años o siete si el propietario es empresa, a voluntad del inquilino).
• LAU, temporada: más de 31 días, con causa temporal acreditada y, por regla general, un máximo de 12 meses. Encadenar más de dos contratos convierte el alquiler en vivienda habitual. Ver alquiler de temporada.

Precio: el límite de la suma de rentas

Para los contratos desde el 8 de octubre de 2026, la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez en un piso no puede superar la renta que correspondería al piso completo. En zonas tensionadas, además, esa renta debe respetar los límites de la Ley de Vivienda.

Ejemplo: si el piso entero podría alquilarse por 1.200 €, cuatro habitaciones no pueden sumar 1.800 €. La media por habitación quedaría en torno a 300 €, aunque cada una puede tener un precio distinto según su tamaño.

Fianza, garantías y gastos

• Fianza: lo habitual es una mensualidad. En contratos sujetos a la LAU es obligatoria y en muchas comunidades el propietario debe depositarla; ver dónde se deposita la fianza.
• Garantía adicional: con la LAU, como máximo dos mensualidades (una en temporada).
• Suministros: es frecuente un precio con gastos incluidos o un reparto por partes iguales. Que el contrato diga cuál de las dos.
• Agencia: los gastos de gestión inmobiliaria los paga el propietario. Lo explicamos en quién paga la inmobiliaria.

Qué debe incluir el contrato de habitación

1. Identificación del propietario y del inquilino.
2. La habitación concreta (número, metros, si tiene baño propio) y las zonas comunes que puedes usar.
3. Duración y, si es de temporada, la causa (estudios, trabajo) con su justificación.
4. Renta, forma de pago y si incluye suministros.
5. Fianza y garantías.
6. Normas de convivencia: visitas, limpieza, mascotas.
7. Un inventario de los muebles de la habitación y de las zonas comunes.

Tus derechos aunque el contrato sea antiguo

Aunque tu contrato se rija por el Código Civil, hay derechos que no dependen de la LAU:

• Tu habitación es tu domicilio: el propietario no puede entrar sin permiso ni cambiar la cerradura para echarte. Solo un juez puede ordenar el desalojo.
• Puedes empadronarte: ver empadronarse en un piso de alquiler.
• El propietario debe mantener la habitación y los elementos comunes en condiciones de uso (artículo 1554 del Código Civil).
• Al irte, te deben devolver la fianza salvo daños o deudas justificados.

Si alquilas habitaciones, revisa tus modelos de contrato: para los firmados desde el 8 de octubre de 2026 tendrás que respetar las reglas de la LAU y el límite de la suma de rentas. Fiscalmente, lo que cobres se declara como rendimiento del capital inmobiliario; ver cómo declarar el alquiler.

Preguntas frecuentes