En esta guía
Respuesta rápida: si ha pasado más de un mes desde que entregaste las llaves y el casero no te devuelve la fianza ni justifica los descuentos, envíale un burofax reclamándola con intereses. Si no paga, puedes presentar una demanda de juicio verbal; si la cantidad es de 2.000 € o menos, no necesitas abogado ni procurador.
Es una de las situaciones más frecuentes al terminar un alquiler: el propietario da largas, alega daños que no existen o simplemente no contesta. La ley está de tu parte si puedes probar cómo dejaste la vivienda. Aquí tienes los pasos en orden, de menos a más coste. Para el contexto general, consulta la guía de la fianza del alquiler.
Paso 1: comprueba que estás en plazo y tienes pruebas
- Fecha de entrega de llaves: el mes empieza a contar desde ese día (artículo 36.4 LAU). Guarda el documento de entrega o el mensaje en el que el propietario confirma que las recibió.
- Estado de la vivienda: inventario de entrada, fotos o vídeo de la salida, mensajes.
- Pagos al día: último recibo de renta y facturas de suministros pagadas.
- Justificante de la fianza: el contrato y, si lo tienes, el resguardo del depósito en tu comunidad.
Paso 2: reclámala por escrito
Primero un mensaje o correo amable pidiendo la devolución y el detalle de cualquier descuento. Si no hay respuesta en una o dos semanas, envía un burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Es la prueba de que reclamaste, de la fecha y de lo que pediste, y además sirve como intento de negociación previo a la demanda.
El burofax se envía desde cualquier oficina de Correos o en su web. Pide la certificación de texto: sin ella solo pruebas que enviaste algo, no qué decía.
Paso 3: mediación o arbitraje
Antes de ir al juzgado, prueba con la oficina municipal de vivienda o de consumo, un servicio de mediación o una asociación de inquilinos o consumidores. Si el propietario es una empresa o una agencia, también puedes poner una reclamación de consumo. Muchos casos se resuelven en esta fase.
Paso 4: demanda de juicio verbal
Las reclamaciones de la fianza se tramitan por juicio verbal ante el juzgado de primera instancia del lugar donde está la vivienda.
| Cantidad reclamada | ¿Abogado y procurador? | Cómo empezar |
|---|---|---|
| Hasta 2.000 € | No son obligatorios | Formulario de demanda de juicio verbal en el juzgado o en la sede judicial electrónica |
| Más de 2.000 € | Sí | Demanda redactada por abogado |
| Cualquier cantidad, deuda documentada | No para la petición inicial | Procedimiento monitorio: si el propietario se opone, pasa a juicio |
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige, con carácter general, haber intentado antes una negociación o medio adecuado de solución de controversias (MASC) para presentar una demanda civil. Un burofax con una propuesta concreta y un plazo de respuesta, como el del modelo, se usa habitualmente para acreditar ese intento. Guarda el justificante para adjuntarlo a la demanda.
En la demanda adjunta el contrato, el justificante de la fianza, la prueba de entrega de llaves, las fotos y el burofax. Si ganas, el propietario deberá pagarte la fianza con intereses y, en muchos casos, las costas.
¿Y si el propietario dice que hay daños?
Tiene que demostrarlos y justificar el coste con facturas o presupuestos. No vale descontar el desgaste normal, la pintura después de años de uso o una limpieza que no era necesaria. Revisa la lista en qué puede descontar el casero de la fianza y, si no estás de acuerdo, contesta por escrito explicando por qué.
Si tienes motivos para retener parte de la fianza, comunícalo por escrito antes de que pase un mes, con fotos y presupuestos, y devuelve el resto. Retenerla sin explicaciones te expone a pagar intereses y las costas de un juicio que probablemente perderás.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el plazo legal para devolver la fianza?
La ley no fija un plazo de devolución como tal, pero el artículo 36.4 de la LAU establece que, si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin devolver la fianza, la cantidad que deba devolverse devenga el interés legal del dinero. En la práctica, un mes es el plazo de referencia.
¿Necesito abogado para reclamar la fianza?
No si reclamas 2.000 € o menos: en el juicio verbal de esa cuantía no es obligatorio ni abogado ni procurador, y el juzgado tiene un formulario de demanda. Por encima de esa cantidad sí son necesarios.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar la fianza?
La acción para reclamar la devolución de la fianza es una acción personal sin plazo especial, por lo que se aplica el plazo general de cinco años del artículo 1964 del Código Civil. Aun así, cuanto antes reclames, más fácil será probar el estado de la vivienda.
¿Puedo reclamar si no tengo fotos de cómo dejé el piso?
Sí. Es el propietario quien debe probar los daños que quiere descontar. Sirven también el inventario, correos, mensajes, testigos que estuvieron en la entrega o el documento de entrega de llaves.
Normativa y fuentes consultadas